Rechtsprechung: Genehmigungsfähige Planung

Nach allgemeiner Rechtsmeinung (z.B. BGH IBR 2001, 126; IBR 1999, 376) setzt ein begründeter Honoraranspruch des Planers, jedenfalls über die Leistungsphase 2 hinaus, grundsätzlich voraus, dass er eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung fertigt.

Sofern ein Planervertrag durch Kündigung endet, bevor der Planer eine endgültige Abstimmung mit der Baubehörde für ein Vorhaben durchgeführt und die Genehmigungsplanung eingereicht hat, muss im Wege der Prognose festgestellt werden, ob dies erstellten Planungsunterlagen die Planvorstellungen des Bauherrn aufgreifen und auf dieser Grundlage eine genehmigungsfähige Planung entwickelt werden kann (OLG Karlsruhe vom 10.05.2005 – 8  U  238/04 – IBR 2006, 101 ; Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen durch BGH, Beschluss vom 08.12. 2005 – VII ZR 132/05).

(1) Nach BGH vom 26.02. 2002 – VII ZR 290/01 – BauR 2002, 1879; IBR 2002, 671 und OLG Stuttgart vom 18.02.2003 – 12  U  211/o1 – IBR 2004, 28; BauR 2004, 552 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen durch BGH , Beschluss vom 25.09. 2002 – VII  ZR  86/03)  bietet die Kenntnis vom Vorliegen eines Genehmigungsrisikos als solches allein noch keine hinreichende Grundlage für die ( vom Planer zu beweisende) Annahme, dass die Parteien eines Einheitsarchitektenvertrages ohne konkrete ausdrückliche anderweitige Regelung vereinbart haben, der Auftraggeber solle das Genehmigungsrisiko tragen. Der Auftraggeber ist grundsätzlich auch nicht verpflichtet, die vereinbarte Planung nachträglich so zu ändern, dass die geänderte Planung dauerhaft genehmigungsfähig ist.

Ist demnach von vornherein mit einem Genehmigungsrisiko zu rechnen, sollte der Planer unbedingt darauf achten, dass gleich im (schriftlichen) Planervertrag ausdrücklich festgehalten wird, dass ein Genehmigungsrisiko besteht und – im Verbund mit einer stufenweisen Beauftragung zunächst lediglich nur der Leistungsphasen 1 bis 4 - der Auftraggeber zur Zahlung des Vertragshonorars auch dann verpflichtet ist, wenn die Genehmigung (bei ansonsten mangelfreier Planung) letztlich nicht erteilt wird. Die Entscheidung zeigt auch, dass die Aufnahme des konkreten Planungsziels in den (schriftlichen) Planervertrag von hoher rechtlicher Bedeutung ist. So kann bei zweifelhafter Genehmigungssituation der Honoraranspruch des Planers auch dadurch gesichert werden, dass im (schriftlichen) Planervertrag sowohl das erstrebte (risikobehaftete) Planungsziel wie auch das (sicherere) Mindest-Planungsziel angegeben werden.

(2) Nach OLG Saarbrücken vom 05.10.2004 – 4  U  710/03 – IBR 2005, 25 steht eine unterlassene Mitwirkungshandlung des Auftraggebers bei nicht genehmigter Planung nur dann dem Honoraranspruch des Planers nicht entgegen, wenn die unterlassene Mitwirkungshandlung des Auftraggebers der alleinige Grund für die nicht erfolgte Genehmigung ist.
In einem solchen Fall ist dem Planer allerdings dringend anzuraten, den Auftraggeber in nachweisbarer Art und Weise schriftlich zur Erbringung seiner Mitwirkungshandlung unter Hinweis auf die Folgen ihrer Unterlassung aufzufordern, um damit die Voraussetzungen eines Annahmeverzuges des Auftraggebers herbeizuführen.

(3) Nach OLG Düsseldorf vom 10.06.2005  -  23 U 3/05 - IBR 2005, 608 entfällt der Mangelvorwurf gegenüber einer nicht genehmigungsfähigen Planung auch nicht dadurch, dass die Genehmigungsbehörde den rechtswidrigen Zustand duldet. Grund hierfür ist, dass die Genehmigungsbehörde nur durch eine Genehmigung verbindlich zum Ausdruck bringt, mit einem bestimmten Zustand einverstanden zu sein. Eine bloße Duldung kann dagegen - anders als im Falle eine Genehmigung - bei einer Änderung der tatsächlichen oder rechtlichen Rahmenbedingungen gefährdet sein, ganz abgesehen davon, dass der Bauherr im Falle einer bloßen Duldung nicht in der Lage ist, Veränderungen und/oder Erweiterungen des Bestandes vorzunehmen, ohne den Bestandsschutz zu gefährden.

Nach OLG Hamm vom 05.08.2004 – 21  U  1/04 , BauR 2005, 1354 ; IBR 2005, 335 ist eine Planung auch dann mangelhaft, wenn ein Dispens von einer baurechtlichen Vorschrift zwar erteilt werden kann, nicht aber erteilt werden muss, was vom Planer zu beweisen ist. Der Zurechnungszusammenhang zwischen Planungsmangel und Schaden wird nicht dadurch unterbrochen, dass ein Dispens zunächst erteilt, dann aber nicht mehr aufrechterhalten wird und der Bauherr dann zur Vermeidung eines Rechtsstreits eine neue Genehmigung für ein teilweise abweichendes Verfahren beantragt; dem Bauherrn soll nämlich ein Rechtsstreit mit der Baubehörde nicht zuzumuten sein, und zwar auch dann, wenn er sich möglicherweise auf dem Verwaltungsrechtsweg erfolgreich gegen die Rücknahme der Baugenehmigung hätte wehren können. Die Verpflichtung des Planers zur Erbringung einer fehlerfreien Planung soll nämlich den Bauherrn auch vor den Nachteilen und Risiken einer rechtlichen Auseinandersetzung mit den Baubehörden schützen.

(4) Nach OLG Düsseldorf vom 14.06.2005 – 23  U  3/05 – IBR 2005, 555  stellt eine nur teilweise genehmigungsfähige Planung eine insgesamt mangelhafte Planung dar; dies gilt etwa dann, wenn nach erteilter Baugenehmigung im Rahmen der Bauausführung entsprechend der Planung der Baugrund durch Einbau von Recycling-material verfestigt werden soll, aber die für die Einbringung des Recyclingsmaterial erforderliche wasserrechtliche Genehmigung nach WHG nicht erteilt wird.

(5) Nach LG München I vom 03.02.2005 – 2  O  20172/03 - , bestätigt durch OLG München – 9  U  3038/05 trägt der Planer das volle Genehmigungsrisiko  auch dann, wenn der Genehmigung der vorgesehenen Planungsmaßnahme (Umbau eines bereits vorhandenen Bestandes) zivilrechtliche Einwendungen des Miteigentümers einer WEG sowie der Umstand entgegenstehen, dass der vorhandene Bestand zum Teil ohne Genehmigung errichtet worden ist, insoweit also keinen Bestandsschutz genießt und der Planer den Auftraggeber aufgrund bereits nach dem ersten Gespräch erfolgter erster Abklärung der Planungssituation unverzüglich darauf hingewiesen hat, dass sich seine (des Auftraggebers) Planungsvorstellungen (Schaffung von fünf Wohnungen) mit den Bestimmungen des gültigen Bebauungsplanes nicht vereinbaren ließen, der lediglich drei Wohnungen pro Grundstück zulasse, der Auftraggeber aber ungeachtet dessen vom Planer die Weiterentwicklung der Planung mit fünf Wohnungen verlangt hat.
Der Planer hat, ohne dass für das Bestehen einer WEG sprechende erkennbare Umstände vorgelegen hätten, im konkreten Fall erst im Rahmen der Vorplanung vom Bestehen einer WEG Kenntnis erlangt, wobei der andere WEG-Miteigentümer sich unverzüglich gegen die Umbaupläne im Rahmen eines WEG-Verfahrens zivilrechtlich zur Wehr gesetzt hat, in dem der Auftraggeber anwaltlich vertreten gewesen ist. Ansonsten hat der Auftraggeber auch noch, als  erstmals im Rahmen intensiver konkreter Gespräche des Planers mit der Baubehörde über die Genehmigungsfähigkeit Zweifel an einer ordnungsgemäßen Genehmigung des vollständigen Bestands aufgetaucht sind, ausdrücklich versichert, dass der gesamte Bestand ordnungsgemäß  genehmigt sei und hat dem Planer zum Beweis hierfür eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für den Bestand übergeben. Erst im Zuge der weiteren Verhandlungen mit der Baubehörde über die Genehmigungsfähigkeit auf der Basis der Entwurfsplanung des Planers hat sich ergeben, dass keine Genehmigungsunterlagen für den gesamten Bestand haben aufgefunden werden können. Eine vom Planer gefertigte (genehmigungsfähige) Planung innerhalb des bestehenden Bestandsschutzes hat der Auftraggeber abgelehnt und den Baugenehmigungsantrag zurückgenommen, obwohl die Baubehörde in Teilbereichen Entgegenkommen signalisiert hatte.

Der Planer hätte hier nach Auffassung des Gerichts von sich aus gegen den ständigen Wunsch des Auftraggebers nach einer zügigen Durchführung der Planung bei diesem darauf drängen müssen, eine Bauvoranfrage einzureichen, bevor er über die Leistungsphase 2 hinaus Planungsleistungen hätte erbringen und den Baugenehmigungsantrag hätte fertigen und durch den Auftraggeber hätte einreichen lassen dürfen. Dass dabei im Rahmen einer Bauvoranfrage weder die WEG- noch die Schwarzbau-Problematik in irgendeiner Weise überprüft oder gar geklärt worden wären, ist im Rahmen dieser rechtlichen Würdigung außer Betracht geblieben und hat nichts daran geändert, dass die Honoraransprüche des Planers (ungeachtet der Erbringung mehrerer mit dem Auftraggeber abgesprochener verschiedener Entwurfsplanungen) auf die Vergütung für eine einmalige Erbringung der Leistungen aus den Leistungsphasen 1 und 2 beschränkt worden ist.

Angesichts dieser ungewöhnlich weitgehenden In-die-Pflicht-Nahme kann jedem Planer nur dringend angeraten werden, jedenfalls bei Planungen im Bestand in seinen (schriftlichen) Planervertrag unbedingt eine Regelung dahingehend aufzunehmen, dass der Auftraggeber das alleinige und volle Risiko dafür übernimmt, dass der vorgesehenen Planungsmaßnahme keine zivilrechtlichen Ansprüche Dritter (auch WEG) entgegenstehen und der vorhandene Bestand vollständig und ordnungsgemäß genehmigt ist und daher der Planer seinen vollen Honoraranspruch auch dann behält, wenn eine Genehmigung oder Ausführung des Planungsvorhaben aus einem der vorerwähnten Gesichtspunkte scheitern sollte.
(Thomas Obermiller, Rechtsanwalt, Malsenstr. 15, 80638 München, Tel. 089-7141011, Fax 089-7144213)